Ile można wynegocjować u dewelopera?

Ceny nadal stabilne

W Warszawie średnia cena ofertowa nowych czterech ścian nadal wyraźnie przekracza 10 tys. zł/mkw. Z kolei w Krakowie i Gdańsku pozostaje blisko tego poziomu. Średnie stawki transakcyjne za II kwartał 2020 roku są oczywiście niższe. W gronie pięciu głównych rynków mieszkaniowych w Polsce najtaniej jest w Poznaniu. Jeden mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego prosto od dewelopera od kwietnia do czerwca 2020 r. kosztował 7 437 zł. Dla porównania w stolicy cena wynosiła 9 438 zł/mkw.

Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom zaznacza, że

„w tym momencie nie widać załamania na rynku mieszkaniowym, który radzi sobie o wiele lepiej niż rynek powierzchni handlowej, czy nawet biurowej. Rzeczywistość nie rysuje się jednak w aż tak jasnych barwach. Przed nami przecież jesień i zima, a więc czas, kiedy pandemia może powrócić ze wzmożoną siłą. Jeśli tak miałoby się zdarzyć, to można zakładać, iż banki przykręcą kurek z kredytami hipotecznymi, a to zapewne wpłynie na niższy popyt i w konsekwencji będzie wywierać presję na obniżkę cen mieszkań”.

Negocjacje są w cenie

To o ile można obniżyć wyjściową cenę mieszkania z rynku pierwotnego, oddaje różnica między ceną ofertową a ceną ostateczną, tzn. transakcyjną. Na koniec czerwca 2020 roku te różnice są dość wyraźne. Zwłaszcza w Warszawie (1 279 zł), Krakowie (1 076 zł) oraz w Gdańsku (1 070 zł). We Wrocławiu i Poznaniu różnice były niższe, odpowiednio 611 zł oraz 312 zł. Zdecydowanie, warto więc negocjować z deweloperami. Biorąc pod uwagę cały metraż mieszkania wynoszący np. 50 mkw. różnica na poziomie 312 zł, przekłada się na całkowitą kwotę 15 600 zł. W przypadku Warszawy dla lokalu o takim samym metrażu różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi już 63 950 zł.


Różnica pomiędzy ceną ofertową transakcyjną nowych mieszkań

Różnica (zł/mkw.)
Kwartał	Warszawa	Kraków	Wrocław	Poznań	Gdańsk
III 2006	268	- 795	1 539	1 149	1 510
II 2007	477	273	1 005	117	862
II 2008	689	7	950	268	769
II 2009	2 398	453	- 2	949	968
II 2010	577	639	152	- 45	52
II 2011	869	127	332	- 207	- 31
II 2012	1 080	466	659	178	753
II 2013	1 062	- 33	367	337	721
II 2014	608	262	232	444	255
II 2015	362	824	9	317	922
II 2016	66	327	- 17	160	396
II 2017	57	163	147	174	275
II 2018	428	124	369	131	878
II 2019	658	218	201	153	744
II 2020	1 279	1 076	611	312	1 070

Opracowanie Twoje-Miasto.pl dla serwisu Otodom, na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.


Odwrócona rzeczywistość

Co ciekawe, cena ofertowa nie zawsze musi być wyższa od transakcyjnej, zdarzają się również odwrotne sytuacje. Tak było na przykład w Krakowie w III kwartale 2006 roku, kiedy to średnia cena ofertowa wynosiła 6 021 zł/mkw., a średnia cena transakcyjna zatrzymała się na pułapie 6 816 zł. Należy jednak zaznaczyć, że był to początek bańki cenowej na rynku mieszkaniowym, kiedy to u deweloperów ustawiały się kolejki chętnych po mieszkania, a na rynku kwitł drugi obieg nieformalnego obrotu samymi rezerwacjami mieszkań. Pęd po mieszkania wywindował ceny w mieszkaniówce do niebotycznych, jak na ówczesne realia poziomów. Poziomy te zostały przekroczone w większości miast dopiero na przełomie 2019 i 2020 roku. Warto również dodać, że w połowie pierwszej dekady XXI wieku, najwięcej za mieszkanie w Polsce nie płaciło się w Warszawie, ale właśnie w grodzie Kraka.